住宅を建てる際には、法律や規制を理解することが重要です。その中でも特に重要なのが「建築基準法」です。この法律は、建物の建設に関する基準を定めており、安全性や利便性を確保するためのものです。

今回はそんな『建築基準法』の知っておかないと後悔する７つのポイントを押さえて解説していきます。まだ、マイホームを建てていない人要注意です！

建築基準法の主な内容

建築基準法は、以下のような内容を規定しています。

1. 建築物の位置や高さ
2. 建築物の構造や耐火性
3. 建築物の設備や利便性
4. 建築物の環境配慮

これらの基準は、建築物が安全で快適に使用できるようにするためのものです。

①用途地域

用途地域とは、都市の中でどのような建物が建てられるかを決めるための区分のことです。これは、都市が混乱せず、また各地域がその特性に合った環境を持つことを保証するためのものです。

具体的には、用途地域は「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3つの大きなカテゴリーに分けられます。さらに、これらは13種類（無指定区域を含むと14種類）に細分化されています。

「住居地域」は、その名の通り住宅が主に建てられる地域です。静かで落ち着いた環境を保つため、商業施設や工場などは基本的に建てられません。一方、「商業地域」は、店舗やオフィスビルなどが建てられる地域です。人々が集まり、活気がある地域を形成します。そして、「工業地域」は、工場や倉庫が主に建てられる地域です。騒音や振動が出るため、住宅からは離れた場所に設定されます。

これらの用途地域は、都市計画の中で重要な役割を果たしています。それぞれの地域が持つ特性を活かし、都市全体がバランス良く機能するようにするためのものです。

②敷地面積の規定

建築物の敷地面積は、建築物の用途や規模により、最低限必要な面積が法律で定められています。これは、建築物が適切な空間を持つことを保証し、過度な密集を防ぐためです。

具体的には、都市計画区域内では、一般的には敷地面積が200平方メートル以上でなければなりません。ただし、都市計画区域外では、敷地面積の規定はありません。

③道路への接道

建築物の敷地は、公道に一定の長さ以上接していることが求められます。これは、建築物へのアクセスや消防車両などの緊急車両の進入を確保するためです。

敷地の接道義務とは、建築物を建てるための土地が法的に認められた道路に一定の距離以上接していることが必要とされる規定のことを指します。一般的には、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされていますが、敷地の形状によっては2.5mや3m以上の接道が必要とされる場合もあります。ただし、すべての道路が接道対象となるわけではなく、自動車専用道路などは接道対象外となります。また、敷地の周辺に公園や広場がある場合は、接道要件を満たしていなくても建築が認められる場合もあります。

さらに、道路のように見えても個人の所有地である場合、その土地が法的に道路と認められているかどうかが重要となります。個人の所有地でも行政に認定されている場合は接道要件を満たすことができます。したがって、土地を購入して家を建てる際には、不動産仲介会社などに接道義務を満たしているかどうかを確認することが重要となります。

④建築物の容積率

建築物の延べ床面積が、その敷地の面積に対する割合（容積率）は、地域の種類により制限されます。これは、適度な空間の確保や風景の保全を目的としています。容積率の制限は、地域や用途地域によって異なります。

1. 容積率とは：建築物の容積率は、土地の面積に対する建築物の容積の割合を示すものです。これは、土地の面積に対してどれだけの建築物を建てることができるかを示しています。
2. 計算方法：容積率は、建築物の延床面積（各階の床面積の合計）を土地の面積で割ったものです。例えば、土地面積が100平方メートル、建築物の延床面積が200平方メートルの場合、容積率は200％になります。
3. 制限：容積率は、都市計画法によって定められています。これは、過密化を防ぎ、適切な日照や風通しを確保するためです。一般的に、商業地域では容積率が高く設定され、住宅地域では低く設定されています。
4. 例外：一部の建築物（例えば、駐車場や公共施設など）は、容積率の計算から除外されることがあります。

⑤建築物の建蔽率

建築物の建築面積が、その敷地の面積に対する割合（建蔽率）は、地域の種類により制限されます。これは、適度な空間の確保や風景の保全だけでなく、先に住んでいた住民の健康被害を防いだり、環境保全も目的としています。

建蔽率は、土地全体に対する建築物の面積の割合を示し、これにより土地のどれだけを建物で覆うことができるかが決まります。

以下に、建築基準法に基づく建蔽率の基本的なルールを示します：

1. 住居専用地域：建蔽率は60％以下
2. 低層住居専用地域：建蔽率は50％以下
3. 第一種中高層住居専用地域：建蔽率は60％以下
4. 第二種中高層住居専用地域：建蔽率は70％以下
5. 第一種低層住居専用地域：建蔽率は50％以下
6. 第二種低層住居専用地域：建蔽率は60％以下
7. 都市計画区域外：建蔽率は70％以下

これらの数値は基準であり、地域や土地の特性によっては異なる場合があります。
また、建築基準法以外にも、地方自治体の条例や地域計画によって建蔽率が制限されることもあります。

したがって、具体的な建築計画を立てる際には、該当する地域の建築基準や条例を確認することが重要です。

⑥建築物の耐火構造

建築物は、その用途、構造、大きさ等に応じて一定の耐火構造を有することが必要です。これは、火災時の安全確保を目的としています。耐火構造の要求は、建築物の用途や規模によって異なります。

1. 建築基準法：建築物の耐火構造に関する基本的なルールは、日本の建築基準法によって規定されています。この法律は、建築物が火災による被害を最小限に抑えるための基準を設けています。
2. 耐火構造の種類：建築物の耐火構造は、非耐火建築、準耐火建築、耐火建築の3つに分けられます。非耐火建築は木造建築物で、火災に弱いです。準耐火建築は、一部が耐火構造である建築物です。耐火建築は、全てが耐火構造である建築物で、火災に対する耐性が最も高いです。
3. 建築物の用途と耐火構造：建築物の用途によって、必要な耐火構造が異なります。たとえば、住宅は非耐火建築でも許可されていますが、ホテルや病院などの公共施設は、人々の安全を確保するために耐火建築が必要とされています。
4. 地域と耐火構造：都市計画法により、都市計画区域内では耐火建築が求められることが多いです。これは、密集した地域で火災が発生した場合、火災の拡大を防ぐためです。

以上のように、建築物の耐火構造に関するルールは、建築物の用途や地域によって異なります。具体的な建築計画を進める際には、専門家の意見を求めることをお勧めします。

⑦建築物の設備

建築物は、その用途、構造、大きさ等に応じて一定の設備を有することが必要です。これは、建築物の快適性や機能性を確保するための基準です。設備の要求は、建築物の用途や規模によって異なります。

1. 空調設備: 建築物内の温度や湿度を調整し、快適な環境を提供します。エアコンやヒーターなどがこれに該当します。
2. 衛生設備: 清潔な環境を維持するための設備で、トイレや洗面所、シャワーなどが含まれます。
3. 給排水設備: 水道水の供給や排水の処理を行います。蛇口や排水口、配管などがこれに該当します。
4. 電気設備: 照明や電力供給を行う設備です。電灯やコンセント、配電盤などが含まれます。
5. 昇降設備: 階層間の移動を助ける設備で、エレベーターやエスカレーターがこれに該当します。

まとめ

建築士のアドバイスはしっかり聞こう

建築基準法を遵守するためには、専門的な知識が必要です。
そのため、建築士などの専門家の助けを借りることが一般的です。建築士は、建築基準法を理解し、適切に遵守するための設計や施工を行います。また、建築士は、建築基準法に関する最新の情報を把握しているため、法律の変更などに対応することができます。

ここで説明したものは建築基準法でもまだまだ基礎部分になります。
また、地域の条例や周辺環境で様々な決まりがあり、専門家でなければわからない事情も多くあります。設計の際は必ず法律を把握した建築士との綿密な話し合いを行い、安全で住みやすい家づくりを行ってまいりましょう。